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2021年1月1日起,房屋买卖、租赁、产权,统统这样处理!

发布时间:2021-01-04 14:09:14浏览量:44

2021年1月1日起,民法典正式施行。而关于买房卖房、租房、房屋产权等领域都有全新的规定,你都了解吗?


2021年房屋产权新规


1、 新增房屋“居住权”。


从2021年起,每一套大产权房子都拥有三种不同的物权属性,分别是土地使用权、房屋产权、居住权。


居住权是独立于土地使用权、房屋产权外、新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的1个物权类型。带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租,居住权不得转让、继承。


民法典:


第三百六十六条【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定;对他人的住宅享有占有、使用的用益物权;以满足生活居住的需要。


第三百六十七条【居住权合同】设立居住权;当事人应当采用书面形式订立居住权合同。


居住权合同一般包括下列条款:


(一)当事人的姓名或者名称和住所;


(二)住宅的位置;


(三)居住的条件和要求;


(四)居住权期限;


(五)解决争议的方法。


第三百六十八条【居住权的设立】居住权无偿设立;但是当事人另有约定的除外。设立居住权的;应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。


第三百六十九条【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租;但是当事人另有约定的除外。


第三百七十条【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的;居住权消灭。居住权消灭的;应当及时办理注销登记。


第三百七十一条【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的;参照适用本章的有关规定。


居住权设立初衷,是让一些只有一套房的人,或者不想卖掉房子的人,可以通过单独转让居住权的方式获得收益。但居住权的确可能引起一些不必要的麻烦,还是多了解为好。


2、住宅70年到期后自动续期,费用待定。


根据2021年新规,住宅70年产权到期后,可以自动续期,不需要手动提出申请。这解决了很多人担心产权到期之后的问题。


民法典:


第三百五十九条【建设用地使用权的续期】住宅建设用地使用权期限届满的;自动续期。续期费用的缴纳或者减免;依照法律、行政法规的规定办理。


非住宅建设用地使用权期限届满后的续期;依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属;有约定的;按照约定;没有约定或者约定不明确的;依照法律、行政法规的规定办理。


但需要说明的是,续期费用目前尚没有明细出台。其次,商办40年产权到期后是否可续期,目前没有明文规定。所以,购买商办一定要注意土地剩余年限。


2021年租房新规


1、 租期最长不得超过20年。


根据民法典规定,任何物权租赁期限不能超过20年,超过部分自动失效。相对来说,住宅租赁超过20年的很少,但有些开发商将人防车位一次性40年租赁给业主这种方式就是违规的。要清楚这一点,不要交了40年费用,后面20年却自动失效。


民法典:


第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。


租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。


2、 非居住空间不得出租。


厨房、阳台、储藏室、卫生间这些,都属于非居住空间,即便改造后也不得用于出租,否则可以罚款。


此外,自建、违建等空间也不得用于出租。比如顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等,都不得对外出租,否则面临罚款。


3、 不能单方面提高租金,不能驱赶承租人。


以往随着租赁市场的好坏,房东随意增减房租。但新规下,房东不得再单方面提高租金,必须得到承租人的认可。


其次,即便合同到期,租客不肯搬走,房东也不得采用驱赶的方式,但租客需要承担违约责任。


4、 租客不能擅自改造、装修房屋,除非征得房东同意。


民法典:


第七百一十五条【承租人对租赁物进行改善或增设他物】承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。


承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。


5、出租人维修义务


民法典:


第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。


因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。


6、 房屋所有权变更,不影响租赁协议持续。


这个也容易理解。假设房屋在租赁存续期间发生了产权变更,租客依然可按照协议继续居住。


民法典:


第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


7、 房东不得随意进入租客房间。


8、 不符合消防、建筑、装修标准的房子,不得出租。


这点尤其要注意,尤其是不符合消防要求。很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区,消防上往往是存在问题的,这样的房子禁止对外出租。当然,没发生事情还好,如果发生事情或租客懂得利用法律保护自己,那房东是会面临罚款的。

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